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楼市观察|“开发商放弃刚需”说法片面，小户型产品正向三四房升级

近期，随着“满足刚需和改善性购房需求”等政策利好传导至楼市一线，广佛等地新房市场持续回暖。与此同时，对楼市供需变化的讨论也此起彼伏。有市场声音认为，当前新房市场持续向改善性需求转变，而刚需产品则明显缩水。

究竟，开发商是否真的在放弃刚需产品呢？近期，凤凰网房产通过对近年广州楼市成交数据、购房者置业现状等分析发现，单凭三四房户型成交占比提升便认定“开发商放弃刚需”的说法是较为片面的。

事实上，三四房户型成交占比逐年提升，更多是与中小户型产品力提升有关。近年来，由于现代人居需求升级，加之流动“房票”日渐珍贵，不断倒逼开发商加大刚需产品力的进阶，促使广州新房市场不断涌现主打三四房设计的中小户型产品，以便首次置业的刚需客选择。

也就是说，三四房类型成为广州楼市“主力军”，并不意味着越来越多改善客正在“买一换一”，而是随着多数中小户型产品朝着“三四房”改善进阶，其总价并不高且按揭还贷负担较小的优势，正在不断鼓励着越来越多预算优先的刚需客“上车”。

市场：三四房成交占比提升

从广州市普通住宅成交情况来看，近三年来，改善类户型成交占比正在不断提升。

例如，三四房户型占比从2020年的59.38%上升至2022年上半年的61.67%，五房户型占比也从2020年的0.89%上升至1.07%。

其中，在2020-2022年期间，每年广州楼市新房成交仍是以三房户型为主，其次是二房户型。

但由于二房户型成交占比逐年减少，其与三房户型成交占比的差距逐年增大，这或许也从侧面反映了当前广州部分刚需客的购房选择，从二房户型转向了三房户型。

而这一现象的背后，有两点值得探讨。

1、供应端：创新小户型成新房走量主力

楼市成交体现出当前购房需求趋势，一定程度上会影响供给端变化。

以往观点普遍认为，三四房设计是划分刚需和改善两类需求的“分水岭”，这是由于以往的产品设计较为单一，小面积户型很少会设计出多房体系，而大面积户型拿来设计三四房绰绰有余。

因此，对于想要置换的改善客来说，从中小户型转向大户型，通常伴随着二房向三四房的转换；而对于首次置业的刚需客来说，多数也只能选择二房为主的小户型产品。

那么，三四房产品成为市场主导，就意味着刚需远离市场吗？

实际上，近年来随着开发商不断提升产品力、增加空间实用率，不少60-90方小面积户型也可以做出了三四房的设计，获得刚需消费者的认可。

也就是说，当刚需盘设计“加码”，三四房便不再是改善需求的“专属”，而是刚需市场开始进阶的标志。

例如荔湾区的珠江西湾里、天河区的珠实城投天河壹品、增城区的保利水木芳华、番禺区的保利领秀海等新盘，都作出了小面积三四房的产品设计。

而这类型产品，凭借其稀缺性和实用性，往往会得到市场更多的关注和认可。数据显示，近三年来广州市60-100㎡普通住宅成交中，三四房产品成交占比逐年提升，其中三房产品占比逐渐超过二房产品，成为主要成交类型，而二房产品成交占比逐年下降。

“最近，番禺新开盘的保利领秀海75方三房户型已经全部卖完了，我带客户过去没买到，那个总价才170万。”中介方方向凤凰网房产举例说，“再看看项目周边其他楼盘，最小面积都要去到88方以上，这样总价又多了五六十万，超出了很多刚需客户的预算。”

方方认为，当前广州楼市的刚需仍然占据很大分量，这就促使更多开发商去创新产品、提升产品力，提供更多小面积三房户型产品给到刚需“上车”的机会。

“170万，能新房何必二手呢？”方方感叹道，毕竟项目总价低，客户也能承受得起首付跟月供，“而且，170万的总价去买二手，也很难买到三房户型吧！”

2、需求端：刚需置业也爱“一步到位”

今年以来，从中央到地方，房地产政策端利好不断，不少城市优化限购、下调房贷利率，以期鼓励房地产消费。

例如，近期《广州市贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知》指出，促进房地产开发投资健康发展，优化挂牌住宅用地供地时序和区域分布结构，加快去化周期较短区域新建商品住房项目上市供应，加大对刚需和改善性购房需求的支持。

但从需求端来看，对于大多数购房者来说，“房票”依然珍贵；因此，会选择此时“上车”的，仍是以首次置业的刚需客群为主，而这类客群通常比较慎重，观望情绪较重，会多方对比各类新盘优势再做决定。

尤其在小户型产品力不断升级后，刚需客在购买第一套房时，可以直接选择小户型产品来实现“一步到位”多房体系，这样便可以减少购房负担；但同时，产品多样化、政策不断变化等，也为刚需买家“上车”增添了不少考验。

例如在广州“漂”了五年的邓先生，近期开始准备买入第一套房子。而他买房时，会考虑楼市政策、利率变化等等客观因素，“尤其基于房地产市场现状，我会更审慎些，尽量看多点盘，适当拉长考虑的时间。”

当被问及主要考虑哪类户型时，邓先生不假思索地回答，最近主要看三室或小四室户型产品，“这类户型是当前广州的主流户型，基本每一个楼盘都会有类似的户型，而且也有小面积可以‘入手’，那么可以选择的范围就比较广，楼盘产品也比较丰富一些。”

对于邓先生等首次置业的客群来说，同样能做到三房设计的小户型产品，更能打动他们的优势便是总价低。

多位中介人士向凤凰网房产表示，对于刚需客来说，预算有限是最重要的购房因素。户型建面越小，总价越低，按揭负担也越小，这时刚需客的购房意愿就会越强烈。

另一方面，除了总价低之外，刚需客们也更认可小户型产品的转让效果，为后续置换做好准备。因此，无论是从自住转改善客群来看，还是基础资产配置角度出发，刚需盘仍然是当前楼市供应中不可或缺的部分。

整体来看，与其说改善性需求成为市场主导，不如说是刚需市场开始进阶，不断提升着产品的性价比，为预算有限的刚需市场注入更多活水，以激活楼市更多购买力。

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