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深圳再现“日光盘”：新房分化大，二手房持续低迷

招商玺家园开盘当天推出的604套起步价为1244万元/套的房源售罄，成为今年深圳第二个“日光盘”。

时至一年中的销售旺季，深圳楼市擦出了“金九”的火花。

9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的高端住宅项目招商玺家园开盘，推出604套起步价为1244万元/套的房源，当天售罄，这也是深圳今年诞生的第二个“日光盘”。

值得关注的是，招商玺家园热销的背后是何原因，“红盘”热销是个别现象还是预示着深圳新房市场的全面回暖？深圳楼市会迎来“金九银十”吗？

在业内人士看来，在“红盘”热销背后，深圳楼市并非全面回暖。图为深圳一在建项目。 资料图片

再现“日光盘”

9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园开盘，推出604套起步价为1244万元/套的豪宅。招商玺家园宣布，从早上9点开始选房，截至当天22点21分，项目售罄，总货值超过100亿元。

据公开资料显示，招商玺家园此次推出的房源涉及125平方米和424平方米两种户型，总价区间在1244万-6904万元/套，为精装交付；项目备案区间价为10万-16.2万元/平方米，均价约为11.2万元/平方米。

该项目摇号之际，参与摇号人数达1615人，冻资规模高达56.5亿元，每位购房者最少冻结约350万元保证金；摇号人数超过深圳今年首个“日光盘”海德园的1175人。

作为起步价1244万元/套的高端项目，招商玺家园为何能在一天内售罄？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向新京报记者分析称：“招商玺家园热销的原因主要有两个方面，一方面是招商玺家园与周边二手房形成了价格倒挂的情况，一、二手房之间形成了利差；另一方面，开发商招商蛇口也是品牌房企，此次推出的产品为海景房，无论是地段还是一线海景资源，都对购房者有吸引力。”

据安居客数据显示，邻近招商玺家园的二手房住宅招商双玺花园的挂牌价为13.2万元/平方米，而实际成交价或更高。由于限价原因，越是位置优越的高端楼盘的一手房，往往和周边二手房形成越大利差，这也导致近年来热点一二线城市频频出现“打新热”。

按照“打新热”的逻辑，在利差的吸引下，高端买家入局，这种做法屡见不鲜。同样，今年深圳首个“日光盘”海德园的热销背后也是同样的原因。今年5月30日，深圳海德园A区239套住宅在当天销售一空，均价约12.6万元/平方米，套均售价2388万元，最低总价1755万元，而其周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上。

市场分化加剧

对于招商玺家园的热销，李宇嘉分析：“这只是个案，不能代表整体楼市的去化率。目前深圳的新盘去化率只有50%左右，甚至不乏去化率为个位数的项目。在龙岗、坪山等一些外围区域，打折促销仍是主旋律，甚至还有‘零首付’营销，所以，招商玺家园热销在深圳并不具有代表性。”

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为：“深圳目前的情况就是两极分化，上层购买力强劲，刚需观望情绪强烈。本次招商玺家园与6月开盘售罄的海德园情况类似，一方面是项目具备优质资源，另一方面，新房售价和周边二手房出现20%-30%的价格倒挂，甚至出现50%以上的倒挂，吸引了大批有实力的买家出手。”

据中指研究院数据，从新房住宅方面来看，8月，深圳新房住宅供应量为30.21万平方米，环比减少12.1%，同比减少39.4%；住宅成交套数为2502套，成交面积为25.98万平方米，环比和同比分别减少24.1%和59.2%；进入9月，成交量有走高迹象，9月1日-24日，深圳新房成交套数为2733套，成交面积为25.90万平方米。

而在二手住宅方面，成交仍未走出低谷。中指研究院数据显示，8月，深圳二手住宅共成交2000套，成交面积为19.34万平方米，成交套数环比减少1.8%、同比减少2.1%，成交面积环比减少2.6%、同比减少1.0%；深圳二手住宅平均价格为73094元/平方米，环比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

另据国家统计局数据，8月，深圳新房房价环比下跌0.4%，二手住宅价格环比下跌0.5%。

深圳一位正在挂牌出售二手房的业主表示：“深圳二手房降价比较明显，基本已跌回两年前的价格，而且询价的人少，比如宝安区福海街道某房源的成交价原先在每平方米7万元左右，现在挂牌只能挂到5万元/平方米。”

从去化时间来看，截至8月，深圳新房住宅可售面积上升至288.75万平方米，出清周期上升至10.29个月；而今年1月，深圳新房可售面积为245.39万平方米，出清周期为5.84个月。

“整体来看，深圳市场整体仍处于调整过程中。市场上改善型产品成交占比提升，去化情况较好，刚需置业群体观望情绪更重。”童晓玲分析称。

能否迎来“金九银十”？

值得关注的是，进入9月以来，深圳开发商为抢滩“金九银十”，纷纷备案获得预售，新房供应量持续上升。

据深圳市房地产信息平台显示，截至9月25日，已经有16个新房项目获得预售证，供应新房12413套，约116.5万平方米。其中商品住房9558套，约91.7万平方米。此外，据深圳中原研究中心统计，9月待入市的新盘还有7个，不乏前海瑧湾悦、宝安万科未来之光等关注度颇高的项目。

“9月、10月深圳将有多个新房项目入市，其中不乏中心地段的豪宅和改善项目。相信在大量新盘入市的带动下，深圳楼市成交量将有进一步的增加。同时消费者面临更多选择，楼市成交将相对更加理性。此外，预计后续深圳在外部整体政策环境持续优化、房贷利率下降、疫情得到有效控制等多重利好因素的带动下，市场活跃度将进一步好转。”童晓玲如是称。

而李宇嘉认为，“从未来走势来看，整个楼市的两极分化是很严重的，个别楼盘热销，但大部分项目仍未走出低迷，总体处于低位平衡态势。”

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